Летом 2019 года начали свое действие юридические корректировки, в согласовании с которыми девелоперы перебежали к проектному выделению денежных средств с внедрением счетов эскроу. Цель новшества — защита прав физлиц, которые участвуют в долевом строительстве. По плану законотворцев данный инструмент должен найти решение задачи с обманутыми дольщиками. Что подобное эскроу-счета и когда они используются, — рассказываем на Brobank.ru.
Содержание:
- Что подобное эскроу-счета и как они работают
- Как приобрести квартиру с внедрением эскроу-счета
- Разница меж эскроу, аккредитивом и банковской ячейкой
- Плюсы и минусы счетов эскроу
Что подобное эскроу-счета и как они работают
Эскроу — особый счёт в банке, деньги на котором хранятся перед тем, как наступят определенные обязанности. Клиент квартиры заносит средства на счет, а торговец (компания-строительная организация) получает их после того, как выполнит все условия, указанные в договоре.
Физлицо заносит средства на счет после заключения контракта долевого участия (ДДУ). Строительная организация получает их после регистрации права принадлежности на сданную квартиру. Счет раскрывается в банке, выполняющ?? функции эскроу-агента. Финансовое учреждение также выступает в роли посредника, следящего за тем, чтоб обе стороны исполнили свои обязанности перед товарищ другом.
Схожий механизм сделал неосуществимыми положении, если при замораживании строительства дольщик оставался без средств и без квартиры. Если со стройкой жилого дома появляются трудности, клиент в хоть какой момент конфискует свои средства из банка.
Средства на постройку дома девелоперы получают в виде займа в банке. В данном же банке, финансирующ?? стройку, открываются счет эскроу. Кредит предоставляется под маленький процент, а ворачиваются средства после удачной реализации квартир.
Как приобрести квартиру с внедрением эскроу-счета
Процесс покупки квартиры с внедрением эскроу-счета состоит из 10 поочередных шагов. Прежде всего, застройщик должен получить разрешение на стройку, потом открыть в банке особый расчетный счет. Дальше:
- Клиент (дольщик) заключает с строительной организацией контракт долевого участия.
- Меж девелопером, банком и покупателем заключается трехсторонний контракт на открытие счета эскроу.
- Банк открывает счет эскроу.
- Контракт долевого участия передается на регистрацию в Федеральная служба госрегистрации.
- Клиент заносит деньги на счет.
- Средства хранятся на счете до того времени, пока не будут выполнены условия, указанные в ДДУ.
- Компания вводит дом в эксплуатацию.
- Средства со счета эскроу переводятся на особый счет строительной организации.
- Дольщик оформляет право принадлежности на новую квартиру.
Центральный банк ведет список банков, в которых можно открыть эскроу. Эти финансовые учреждения должны соответствовать особым требованиям законодательства, только после чего они получают право трудиться в этом направлении. Для открытия счета довольно предоставить в банк оригинал контракта долевого участия.
Разница меж эскроу, аккредитивом и банковской ячейкой
Невзирая на то, что это три похожих инструмента, используем?? для обеспечения безопасности сделки, они имеют ряд значительных различий. Строительные компании должны завлекать средства через внедрение счетов эскроу — это требование закреплено в ст. 15.4 214-ФЗ.
Кроме того отличительной индивидуальностью этого инструмента является страхование: средства в обязательном порядке страхуются на сумму до 10 000 000 рублей. Эскроу употребляется только при приобретению квартиры либо дома на первичном рынке — у организации.
Аккредитив употребляется при приобретению жилища в новом доме, также на вторичном рынке. Средства со счета клиента перечисляются на особый счет, с которого они списываются в пользу торговца после того, как агент (банк) получит доказательство того, что стороны выполнили условия сделки.
Из минусов этого инструмента: драгоценное обналичивание денег, и отсутствие функции обязательного страхования — средства, которые были размещены на аккредитивах, не застрахованы в АСВ. Потому при отзыве лицензии у банка-агента, также в случае его раззорения, участники сделки не получат никакого возмещения со стороны страны.
Банковская ячейка также употребляется при сделках с недвижимым имуществом, но от первых 2-ух инструментов она различается тем, что расчеты выполняются с применением наличных средств. Агентом выступает банк, удостоверяющ?? оригинальность денег.
Услуга платная. Банк возьмет комиссию — процент от суммы, помещенной в ячейку. Кто конкретно покроет эти траты, решают участники сделки. И в данном случае ячейка вскрывается только после того, как будут выполнены условия, указанные в договоре купли-реализации.
Плюсы и минусы счетов эскроу
Из преимуществ можно выделить то, что дольщик гарантированно получит свои средства, если строительная организация своевременно не сдаст дом в эксплуатацию. Кроме того принципиально держать в голове, что средства на счете не подлежат аресту либо взысканию, даже в случае возбуждения в отношении его обладателя исполнительного производства. И в конце концов, эскроу раскрывается безвозмездно, и без комиссии.
Из недочетов: предложение доступно не во всех банках; средства можно снять только в случае расторжения контракта с строительной организацией; средства, которые были размещены на счете, не приносят дохода: сумма остается постоянной на протяжении всего срока деяния эскроу.
Нередкие вопросы
Какой срок деяния у счетов эскроу? Счет раскрывается на срок, обсужденный сторонами сделки. Ограничений по срокам нет. На протяжении какого срока клиенту возвратят средства в случае расторжения контракта? Средства перечисляются на счет клиента квартиры в течение сроков, которые были установлены в банке, но не позже 5 банковских (рабочих) дней. Есть какой-нибудь другой вариант заключения соглашения с строительной организацией? Сейчас это форма сделки обязательна, при её нарушении строительная организация подвергается серьезным санкционным мерам. Какое возмещение получит клиент, если у банка, в каком открыт эскроу, отзовут лицензию? Наибольшая сумма возмещения составляет менее 10 миллионов рублей, другие средства ворачиваются в общем порядке — в процессе устранении финансовой компании. Эскроу употребляется при получении ипотечного займа? Эскроу употребляется при хоть какой форме покупки квартиры в новом доме.
Источники:
- Общегосударственный закон «Об участии в долевом строительстве многоэтажных домов и других объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые юридические акты России».
