Сегодня на ипотечном рынке уже не редкость услышать о таких ставках на жилищный займ, которые составляют порядка 0,01-0,1%. Своего рода практически рассрочка, околонулевые ставки предлагают, конечно, не все и не везде, но большинство покупателей, кто слышит о подобных продуктах, просто моментально ими заинтересовываются, что вполне понятно. Однако здесь стоит понимать, что в современном мире работа участников рынка направлена на извлечение прибыли для себя, и продавать жилье практически в рассрочку на много лет вперед – это весьма сомнительный альтруизм. Что может скрывать под собой такая, на первый взгляд, щедрость продавцов — рассказали подробнее эксперты.
Про субсидирование ипотечной ставки застройщиками.
Ипотечные программы с субсидированием процентной ставки от девелоперов стали весьма распространенным продуктом на рынке недвижимости еще в начале лета текущего года. Строительные компании с того момента начинают все чаще предлагать россиянам приобрести в собственность объекты в новостройках по рекордно низким ставкам, если покупка осуществляется в ипотеку. Разумеется, кто-то же должен все равно покрывать банку недополученную прибыль, вытекающую из столь низкой стоимости заимствования – и этим как раз занимается застройщик.
За счет собственных средств, строительная фирма компенсирует коммерческому банку выплаты по процентам. Однако и девелоперские компании не могут заниматься благотворительностью. Понятно, что для них важно как можно быстрее реализовать построенные объекты, выручить за них прибыль и приступить к возведению новых комплексов. Поэтому строительные организации нашли выход – закладывать сумму компенсации за низкие ипотечные ставки для покупателей в стоимость квадратных метров. Аналитики, изучая стоимость и надбавки по таким проектам, выяснили, что в среднем цена на объекты, которые можно купить в ипотеку при субсидировании части процентов по ней застройщиками, может быть выше рыночной на 12-23%. Причем этот же объект будет стоить дешевле, если его покупать за наличные деньги, но застройщик это называет по своему – дисконт. В некоторых же случаях ценник может быть завышен по отношению к реальной стоимости лота даже на 25,5-35,5%. Примечательно, что ценник на объект, приобретаемый по максимально низкой ипотечной ставке, может быть завышен не просто для покрытия разницы процентов банку, а еще больше – для пополнения сверхприбыли строительной компании.
В чем минус подобных ипотечных программ, и для кого такой подход все-таки будет отличаться выгодностью?
Как поясняют специалисты, главный минус в субсидировании ипотеки застройщиком — это даже не факт чрезмерно завышенной стоимости на жилой объект. Проблема кроется гораздо глубже. Дело в том, что даже спустя несколько лет реальная цена на эти квадратные метры будет значительно ниже фактически затраченной суммы на покупку. В нашей стране существует такая тенденция, при которой временной фактор сказывается на удорожании недвижимости. Даже с этим учетом спустя 12-15 лет ту квартир, которую купили в ипотеку с околонулевой ставкой, вряд ли получится при желании продать за те деньги, которые вложили в нее. Более того, существует вероятность, что вырученные средства от продажи такого жилья не смогут покрыть даже размер основного долга по ипотеке. Получается, что по итогу собственник потеряет деньги, вложившие в квартиру в качестве первоначального взноса, а плюс ко всему остается без квартиры и с незакрытыми обязательствами перед кредитором. Это значит, что если покупатель решит воспользоваться такими беспрецедентно низкими процентами по ипотечным программам, покупая жилье в новостройке, то выгодность от сделки с перспективой на ее перепродажу здесь исключается.
Зато, как следует из подробных расчетов аналитиков по данным программам, ипотека с субсидированными ставками от девелоперов весьма актуальна для отдельных категорий заемщиков, у которых в приоритете стоит низкий ежемесячный платеж по договору. Подобные финансовые инструменты для достижения целей по улучшению своих жилищных условий несут под собой значительную выгоду и удобство в обслуживании лишь для тех заемщиков, которые не собираются в ближайшие 30 лет продавать купленную в ипотеку квартиру, а также не планируют закрывать договор по ипотеке досрочно.
